よくあるご質問/お客様の声｜瀬谷区の不動産売買のことならハクホウエンタープライズ

当ホームページに掲載されている物件情報では「不動産用語」で表現されているものが多々ございます。

分かりにくい不動産用語やよくあるご質問を掲載いたします。（更新中）

「新築戸建」を探すと出てくる表現

「断熱性能」

「断熱性能」は、暑さや寒さを住宅や建物の内部に伝えにくくする性能のことで、省エネ性能を評価する重要な指標の一つ。「住宅性能表示制度の断熱等性能等級」や「建築物の省エネ性能表示制度」などで「一次エネルギー消費量」と共に使用されている。
例えば、建築物の省エネ性能表示制度では、断熱性能は次の2つの視点から評価される。
（１）建物からの熱の逃げやすさ「外皮平均熱還流率／UA値」
屋根や天井・外壁・窓・床から逃げる熱量の合計を、それぞれの合計面積（外皮全体の面積）で割った値
（２）建物への日射熱の入りやすさ「冷房期の平均日射熱取得率／HAC値（※）」
屋根や天井・外壁・窓から侵入する日射熱の量の合計を、外皮全体の面積で割った値
評価結果は分かりやすく7段階の「等級」で示される。2025年4月以降に新築される住宅の一般的な基準は、「断熱性能レベル4（UA値とHAC値共に等級４以上）」が該当する。また、住宅ローン減税や補助金制度の対象となる「ZEH水準住宅」は「レベル5以上」が条件となる。
既存住宅（中古住宅）でも、次のような「省エネリフォーム」で断熱性能を高められる。一定水準を満たす省エネリフォームを対象とした減税や補助制度もある。
■窓の断熱をする。内窓を付ける、複層ガラスや日射熱を通しにくい「Low-E複層ガラス」などに取り換える。窓サッシの交換も効果が高い。
■庇や軒、外付けブラインドなどを設置して日射をさえぎる。
■壁、床、天井などの断熱材を高性能のものにする。
※Hはギリシャ文字の「イータ」

「ZEH水準」（ゼッチスイジュン）

「ZEH水準」は、建物の省エネ性能の基準の一つで、住宅性能表示制度の「断熱等性能等級」の等級5以上かつ「一次エネルギー消費量等級6」以上の性能が条件となる。

「ZEH水準」に適合する住宅は、住宅ローン控除や全期間固定型住宅ローン【フラット35】の優遇措置が受けられる。また、「子育てグリーン住宅支援事業（2025年度）」をはじめとする補助金制度でも「ZEH水準」の住宅を条件とするケースが多い。

「ZEH水準」住宅と「ZEH」住宅の、建物の省エネ性能の水準はほぼ同程度である。

「ZEH水準」住宅と「ZEH」住宅の違いは、ZEH住宅は建物の省エネ性能に加えて「太陽光発電設備」などを導入することで、年間の一次エネルギー消費量がゼロ以下になることを目指す住宅であること。この点がZEH水準住宅との大きな違いになる。

2024年4月から新築マンションの広告等には「省エネ性能ラベル」の記載が義務付けられ、「ZEH水準」の建築物の見極めが簡単にできるようになった。国では、2030年度以降、建物の省エネ基準を「ZEH水準」に引き上げることを目指すとしている。

「長期優良住宅」

長期優良住宅とは、長く快適に住める家として、「構造躯体の劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、バリアフリー性、省エネ性」などについて、一定の対策を施した住宅のこと。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められている。長期優良住宅と認められた「認定長期優良住宅」は、住宅ローン控除額の拡充や登録免許税、不動産取得税、固定資産税の優遇措置などが受けられる。

「住宅ローン控除」

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りてマイホームを購入・新築または増改築する場合、入居した年から10年間、または13年間、「各年の住宅ローン年末残高の0.7％」が所得税額から控除される制度。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、「住宅ローン減税」とも呼ばれている。

控除期間は新築住宅が原則13年、中古住宅が10年。対象となるローン残高の上限は新築住宅と中古住宅、世帯構成（子育て世帯・若者夫婦世帯は優遇）、住宅の省エネ性能や入居年などによって異なる。控除しきれなかった額は翌年の住民税から控除される（住民税にも控除限度額がある）。適用を受けるためには、入居の翌年の3月15日までに確定申告を行う必要がある。

住宅ローン控除を受けるためには、「所得要件2000万円以下」「取得する住宅の登記簿上の床面積が50m2以上（2023年末までに建築確認を受けた新築住宅は40 m2以上。ただし所得要件1000万円以下）」「1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）」「2025（令和7）年12月31日までに入居」など、一定の要件を満たす必要がある。

「住宅性能評価」

住宅性能表示制度とは、マンションや一戸建ての建物の品質について、第三者である専門家（住宅性能評価機関）が一定の基準に沿って評価する制度。その結果は、消費者に分かりやすい「等級」などで表示される。建物の設計を評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中および工事完了後の状態を評価する「建設住宅性能評価書」の2種類がある。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の両方を受けた住宅については、購入後に万が一、トラブルが発生した場合、「指定住宅紛争処理機関」に仲裁などを依頼できる（手数料1件当たり1万円）。また、当制度は一戸建てを新築する際にも利用できるほか、中古住宅を対象とする「既存住宅の住宅性能表示制度」もある。ただし、当制度の利用は任意のため、住宅性能評価書のない物件も多い。

「設計住宅性能評価書」（新築）に必ず記載される主な評価項目は以下の通り。

■構造の安定に関すること（耐震性能など）

■劣化の軽減に関すること（構造躯体に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要とするまでの期間を延ばすために必要な対策の程度など）

■維持管理・更新への配慮に関すること（給排水管等の日常の維持管理を容易にする対策の手厚さなど）

■温熱環境・エネルギー消費量（建物の省エネ性能など）

「土地」を探すと出てくる表現

「建築条件」

建築条件とは、「ここに家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して家を建てる契約を結ぶこと」。これが土地の購入条件になります。

注意したいのは２つ、

「決められた施工会社に依頼すること」

「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」

であることです。決められた施工会社とは、土地の売主か、売主が指定した施工会社です。また一定期間内とは、たいてい3カ月ですが、その建築条件付き土地ごとに異なります。このように土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、建築条件付き土地と呼び、「売建住宅」とも言われています。

＜建築条件付き土地の購入から建物の完成まで＞
1.土地の売買契約を締結する
2.指定された施工会社と間取りや仕様の打ち合わせを行う
3.施工会社と建築工事請負契約を締結する
4.着工→完成
5.入居
条件のひとつである「一定期間」とは、上の手順でいうと1から3までの間のこと。もし定められた期間内に建築工事請負契約が結べなかった場合は、土地の売買契約も白紙契約となり、手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は全額買主に返還されます。（※手付金等の扱いにつきましてはご契約の際に必ずご確認ください。）

建築条件なしと記載されている土地であれば、お好きなハウスメーカーで建築することが可能なため、「予算に合わせて」「自分たちの好みに」と自由度が増します。

ただ建築条件で指定された業者でも「間取りが自由に選べる」等、フリープランの場合もありますので、必ずしもデメリットになるとも言えません。

→SUUMO参考記事

「中古戸建」を探すと出てくる表現

「再建築不可」

再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内だけにあります。
■再建築不可物件を購入するデメリット
・建て替えができない
・増改築など建築申請が必要なリフォームはできない
・物件によっては地質調査ができない
・住宅ローンが組めない
・倒壊や火災で消失すると住めなくなる
■メリットは安く買えること。また建築申請が必要ではない程度のリフォームをして住むことは可能です。
→SUUMO参考記事

「リノベーションとリフォームの違い」

リフォームは、キッチンなど水まわり設備の交換や、外壁の塗り替え、和室を洋室にするなどの小さな間取り変更を想像する人が多いよう。施工範囲が家全体ではなく一部だったり、設備の交換だけだったり。工事の規模やかかる費用も比較的小さめなイメージ。
一方、リノベーションは、施工範囲はほぼ家全体。間取りや水まわり設備も一新し、室内のデザインが大きく変わる場合もある大規模な工事のイメージ。費用もリフォームに比べると大きくなります。
これが一般的に考えられているリフォームとリノベーションの違いのようですが、どこからどこまでがリフォームで、どれくらいの規模になったらリノベーションなのか、その境界線はあいまいです。

業界団体やリフォーム会社、建築会社によっても考え方が違い、施工範囲が広く、家全体になる場合を“リフォーム”とするケースもあれば、新築当時よりも機能面で向上させるものを“リノベーション”と呼ぶケースもある。リフォーム・リノベーションとは何か、という公的に明確な定義も、実は定まってておりません。
SUUMO参考記事

「旧耐震とは」
1981年6月より前の基準が旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準で建てられています。
新耐震基準が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。
物件を検討する際に、建物の築年月を確認しますが、旧耐震か新耐震かを確認する際は築年月ではなく、「建築確認申請日」を確認する必要があります。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。
一方、新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。
旧耐震基準時代の建物にも新耐震基準並みの建物も混在することから、耐震診断という制度が設けられています。新耐震基準に適合しているかどうかは、一律に建築年次で判断できるものではなく、実際に耐震診断を行うことで立証できます。耐震診断の結果、新耐震基準に適合していることが判明すれば、耐震基準適合証明書を取得することができる。
また、耐震診断の結果、旧耐震基準の建物であることがわかっても、耐震改修をすることで新耐震基準を満たす建物となり、耐震基準適合証明書を取得することができます。